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当下昆明如何买房?选择一个靠谱房企很重要
作者:网易新闻 发布时间:2019-07-09 17:26:31 浏览次数:176

现在的楼市,一定让很多人惆怅。一方面长久以来房地产市场调整,很多开发商已经断臂,甚至油尽灯枯,这让很多人有了心理预期,那就是坐等房价下跌;另一方面,年初以来,一些项目开始涨价,而且销量还不错,很多开发商和项目倍受青睐,日子开始滋润起来。


显然,现阶段的昆明楼市,早已呈现分化过后的哑铃状态,强者恒强,弱者恒弱。买方市场资金呈现避险偏好,地段、价格、房型、配套是考量的重要因素,但如何让自己的购买行为圈定在安全边际之内,逐渐成为一个首位度考量因素。


事实也是这样,未来短中期内,同一地段、甚至紧挨着的两个楼盘,可能出现一个加价还供不应求、另一个可能降价都无人问津的状态。你想,一个价格高点但是能保证顺利拿到房子钥匙的楼盘,和一个虽然低价但可能烂尾的楼盘,你会选择哪一个?


因此,基于目前楼市特征,将昆明市场上较为活跃的开发商和项目进行梯度划分,按照安全边际大小分级,给购房者做个参考。特别声明一点,本篇文章所提出的意见为个人观点,仅作参考,据此入市所带来的后果,自行承担。


我们先来谈下买房的大原则,然后我们再来按照安全边际考量给开发商分个派系阵营。


一、买房“正确”


1、确定你的条件和需求。


简单讲,就是有多少钱,办多大事。如果你是首置刚需,建议你将自己的置业行为定义为过渡性置业,以少投入为宜,重价格,但轻舒适性。市中心区域,容积率高,配套全,上班购物方便,但是价格坚挺。对于经济条件有限的首置刚需,建议考虑二三环拓展区域,以及新兴区域。传统南市区,北市区及北部山水新区,西市区,都可以成为选择区域。这些区域,认真淘一淘,还是有符合避险需求又相对便宜的楼盘。经开区过于偏远,几近形成城市发展中的孤岛,不建议首置考虑。至于因距离产生的困难,网易房产认为,能克服的困难都不是困难。毕竟是过渡性置业,将来有可能有条件进行改善。更何况随着城市发展,首置刚需应该相信你现在的置业,有现在也有未来。


而改善型置业,以舒适性为目标,偏重产品品质、片区成熟的配套、和生活环境的优美,价格仅作次要考虑因素。


2、能住能租能卖。


确定好自己的条件和需求,接下来你要考虑的问题就是你买的房子,能不能自己住?能不能出租?能不能卖出去?用“郑州楼市”的观点,就是这个房子如果你自己住能否住?者主要考虑交通、学校、买菜、购物、物业管理、邻居属性等问题。你过你想把房子租出去,会不会有人租?这就要考虑租客需求,上班的交通距离、生活配套、地铁公交等。如果你想把房子卖出去会不会有人买?这就要考虑区域供需、区域热度、区域内购房需求等因素。


一个自己都没法住也租不出去的房子,显然也很难卖出去。这就是我们平时所说的,不买贵的也不买便宜的,但要买正确的房子。


3、别犹豫,看好了就买。


不要指望房价暴跌,不要再憧憬10多年前的房价。在我们国家,商品房,仍然是资产保值、增值的一个有效的投资品。根据央行披露数据,截止2015年末,广义货币(M2)余额39.23万亿元,同比增长13.3%。而在1989年2月,我国储蓄存款加流通现金的总数为5500亿元。也就是说26年时间,M2翻了200多番。当时上海房价最高达到2300元,现在上海房价相比26年前最多也就翻了小几十翻。相较于货币的增长,十多年前买的房子到现在,大多数属于保值,少数有增值。那我们为什么那么敏感现在的房价上涨呢?因为我们可支配收入增长幅度,远远没能跟上货币贬值的速度。


因此不要指望房价下跌,即便有下跌的房子,在目前这样的行业生态环境里,你敢买吗?


近年来业主维权波澜壮阔,分析一下这些维权主要有两类,一类是要房子,就是交了钱,开发商却没有能力把房子盖好交到自己手里。联邦国际中心的业主算是运气好的,至少房子盖好了,自己装修能住进去,还有很多业主买的房子,连影子都见不着。另一类维权的,是要配套要更多权益,诸如万科公园里业主要公立小学,相比要房子的,这都不算事。


因此,买“正确”的房子,依然是一个安全靠谱的事情。


4、时机。


一线在加大限购力度,强二线也在适度跟进。而作为弱二线的昆明,目前中央到地方的相关政策都比较宽松和优惠。如果昆明楼市开发商涨价用力过猛,可能葬送昆明目前的购房环境。因此,别想着抄底,适合自己的预期,即可下手。


5、区域。


盯住绝版资源区域和具有可持续发展区域。比如主城中心区域在旧城改造过程中出现的置业机会;龙泉路沿线及北部山水新区,再往北,几无发展空间;世博—白沙河片区,生态环境较好;西边发展空间也非常有限;草海片区,更是属于绝版区域。可持续发展区域,就属于昆明城市未来发展方向,唯有向南环滇池区域,是未来的城市方向。


二、买房“安全”:充分掌握开发商优势


在以上大的原则下,我们剩下能做的,就是尽量靠近“正确”,挑选一个靠谱的开发商。这是基于安全边际范畴内的避险需求,因为你不知道什么时候盖你房子的开发商可能就不在了。买房“安全”,也是买房“正确”中重要的一环。所以,在网易房产小编的熟悉范围和理解范围内,对目前昆明楼市的主流开发商进行系统梳理,以求为购房者提供一个相对理性的置业参考。


要特别说明的是,以下分析的只是代表性企业,并不完全,有些企业没有明示,并不意味着没有安全边际,其项目不意味着不属于资金避险项目。例如H公寓,由吴思群和前百大总裁唐毅蓉组成的夫妻档管理层率队开发的产品,其精装程度和对产品以用户需求为导向的苛刻,是为少数。一个公寓产品在昆明市场能卖到近2万的单价,也属少数派。


1、主流强势派:纯血央企 + 恒隆 + 万科 + 万达 + 金地 + 龙湖 + 绿地……等


之所以称“纯血”央企,主要考虑两个因素,一是要专注商品房开发,二是100%全资项目。在这个梯队里,以中海、保利、华润、招商蛇口(招商地产重组后的主体)为代表的央企,能够给你足够的安全边际,如果这四家央企都出了问题,那你就可以想想后果有多严重了。


另外,金地属于深圳国企,万科是具有央企华润背景(二股东,据说宝能系有意将所持股份转让给华润,正在作对价谈判)的民企老大哥了。万科的品牌安全边际足够承载交房信心。龙湖,这家从重庆走出来的房企,在吴亚军的率领下,早已成为民营房企的标杆,从产品到物业服务,都可以PK任何一个同业竞争者。


这一派系中,包含了房地产市场传统“招保万金”四家金字招牌企业。绿地是上海国企,近年来发展迅速,为了冲击世界几百强,其更多的是追求销售额的大小,直接导致其在昆明发展的项目,以低价开篇,使得其项目性价比更加突出,而改善型置业可以考虑绿地在草海片区的高端项目。


以保利大家项目为例,在目前的市场环境下,单盘月均过亿的销售额,足以说明央企背景开发企业的品牌影响力和市场认知度,而其较好的配套兑现和产品质量,无疑是买房“安全”边际的关键保障。


特别说明:


所谓的央企,我们强调“纯血”,就是因为要考虑这家央企是否专注于房地产开发。而一些地产开发企业即便具备央企背景,也要考虑其是否为100%全资“纯血”、是否专业做房地产开发这两个因素是否同时具备。在这一点上我们要举几个反例,比如中信信托、中信证券,属于央企。中信信托受累星耀地产,从信托投资人变成了嘉丽泽项目的股东和房东,这就有问题了。因为不是专注,因此项目仅作为股权投资标的,在适当的时候,就会被转手。中信嘉丽泽就是如此,已经转手资本舵手“明天系”。可以百分百肯定,“明天系”的真实意图肯定不是嘉丽泽这个项目本身的发展,最终还是逃不开资本角逐工具的命运,至于下一个接手者是谁,到时才能判断嘉丽泽会不会有一个安分的未来。


中信证券插手昆明地产开发,其实是少为人知的事情,其旗下注册资本70多亿的全资子公司金石投资是天宇澜山项目的参股方之一,和云南神州天宇联手组建云南信天投资有限公司,金石占股48%,云南神州天宇占股42%。信天投资在天宇澜山项目开发商云南农科院神州天宇地产公司中,占股49%。而天宇澜山目前的境况,可谓就非常糟糕。


都有央企的背景,中信嘉丽泽被转手“明天系”,天宇澜山难以为继,这就是央企是否专注于房地产开发决定了一个项目命运的样本。


2、增长绩优生:省市级国资企业 + 恒大 + 绿城 + 碧桂园 + 航发……等


省级国企,以云南城投集团和上市公司云南城投为代表。国企虽然产品开发中规中矩,但还是比较讲规矩,相对来说,项目持续开发和融资的能力比较强,能够保证项目的安全性。


这里面有一些项目还是值得关注,比如属于省国防科工局旗下民爆集团控股开发的海源财富中心,具有军工和国资双重背景,价格也很实惠,据说即将开盘的海源财富中心住宅部分,团购价不到5000,相当有诱惑。属于云南城投“亲生”项目的融城·昆明湖,区位、区域环境等,都有较高的价值。


至于恒大、绿地、绿城、碧桂园、航发等,属于全国性大鳄房企,实力也相对雄厚,可以列作绩优企业供你参考。转型路径直指中心城市的碧桂园和恒大,性质有些类似,近年来发展项目的饥渴程度冠绝诸侯。尤其是碧桂园,10个项目400亿的昆明发展目标,令人咋舌,包括准备“解放”沸城的消息,让沸城业主甚是激动,相互说服愿意涨价以促碧桂园早日介入。


航发是谁?就是云南尚居地产、昆明航汇投资有限公司的控股股东航发投资管理有限公司,最终控制人是央企中航集团。昆明云玺大宅、中航城,实际上的投资人就是航发。


这部分提到的这些项目中,融城·昆明湖和中航城尤其值得关注,一北一南片区销冠的近期业绩可见一斑,这也就更加说明这类房企,优秀的品牌形象能够为购房者的置业“安全”边际提供更多信赖。


特别说明:


在这一系列的房企品牌中,绿城这样的大品牌企业,也曾一度走入绝境。不过,由于这些企业即便受累市场调整面临危机,由于其体量过于庞大,手握大量优质地块或项目资源,也一定会有更强的企业愿意介入。所以,即便类似绿城这样曾经身处险境的大牌房企,其安全边际仍然很大。


3、稳定发展类:俊发地产、堃驰地产、海伦堡、蓝光地产、实力集团、子元集团、诺仕达、同德、金科、北大资源、融科智地……等


作为云南房地产市场头牌企业的俊发地产,近年来俊发城等项目在市场上一枝独秀。蓝光地产,这家在成都发家的企业,和俊发地产一样,曾经资金链条紧绷。得益于借壳迪康药业上市,蓝光去年上市以来发展迅猛,在全国范围内疯狂拿地。其在昆明北市区的新项目,由于引进平安不动产,持续开发目前来说无虞。


剩下的堃驰地产、海伦堡、实力集团、子元集团、诺仕达、同德,过去几年项目销售都比较不错,在市场调整中,实力保存的还好。


继海伦国际之后,连续落地海伦先生和海伦中心的海伦堡地产,这一阵营特点明显,虽然发展速度不快,但扩张节奏稳健,且海伦国际这一2600余亩超大体量项目的顺利开发推进,足以显示这类企业具备相当的购房“安全”边际保障。近年来新项目推盘放缓的诺仕达亦是如此,纵使新盘数量不多,但动辄万余亩的古滇王国项目落子,足见其企业实力雄厚、扩张步调稳健。

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